【 売るとき 】　【 媒介契約 】　【 買うとき 】　【 借りるとき 】

■ 売るとき

不動産を売却するときは、免許のある宅地建物取引業者へ依頼しましょう。 その際、宅建業者（不動産業者）と売却を依頼する旨の媒介契約を交わしましょう。 媒介契約には、３種類があり、その取引態様に応じて、売主・業者がそれぞれちがった権利・義務が生じます。 また、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結しますと、業者にはその物件を 指定流通機構へ登録する義務が生じ、東日本不動産流通機構（レインズ）に登録され、東日本地区６万５千の業者へ物件情報が配信され、早期成約に結びつきます。 また、当協会会員業者との取引のなかで不測の損害を受けた場合、当協会(保証協会)が弁済を行う「弁済業務」という制度もあります。

■ 売るときの諸経費

諸　経　費 備　考 不動産売買契約書の印紙税 　 譲渡所得に対する所得税・住民税 個人（サラリ−マン等一般の人） 事業所得に対する所得税・住民税 法人でない不動産業者が商品である土地を売った場合 法人税及び住民税 法人が土地を売った場合 登録免許税 抵当権の抹消登記をして不動産を売る場合 仲介を依頼した業者への仲介手数料 　 不動産と消費税

■ 媒介契約

一般媒介契約 (※明示型) 専任媒介契約 専属専任媒介契約 契約のしくみ 他の業者に重ねて媒介を依頼できる。 自己発見取引が認められる。 他の業者に重ねて媒介を依頼できない。 自己発見取引が認められる。 他の業者に重ねて媒介を依頼できない。 自己発見取引が認められない。 有効期間 ３か月(標準約款) ３か月(業法) ３か月(業法) 業 者 の 義 務 契約の相手方の積極的探索義務 ─ 指定流通機構への物件登録義務を負う。 登録期限は契約締結の日の翌日から７日以内(休業日を除く)。 指定流通機構より発行された登録済証を依頼者に交付。(標準約款) 指定流通機構への物件登録義務を負う。 登録期限は契約締結の日の翌日から５日以内(休業日を除く)。(業法) 指定流通機構より発行された登録済証を依頼者に交付。(標準約款) 業務処理状況の報告 ─ ２週間に１回以上(業法)文書による報告(標準約款) １週間に１回以上(業法)文書による報告(標準約款) 依 頼 者 の 義 務 違約金請求 ─ 1.依頼業者以外の業者に依頼し、売買や代理の契約を締結したとき 成約価格の３％＋６万円以内 1.依頼業者以外の業者に依頼し、売買や代理の契約を締結したとき 2. 自ら発見した相手と売買や代理の契約を締結したとき 成約価格の３％＋６万円以内 履行費用請求 1.通知義務を怠ったとき 1.自ら発見した相手と売買や代理の契約を締結したとき 2.依頼業者の責任によらない事由により媒介契約を解除したとき 1.依頼業者の責任によらない事由により媒介契約を解除したとき 通知義務 1.媒介契約有効期間内に依頼業者以外の業者に媒介契約を依頼しようとするとき(明示型) 2.媒介契約有効期間内に自ら発見した相手と売買や代理の契約を締結したとき(明示型・非明示型共通) 3.他の依頼業者によって売買や代理の契約を締結したとき(明示型・非明示型共通) 1. 媒介契約有効期間内に自ら発見した相手と売買や代理の契約を締結したとき

※非明示型の特約可能

■ 買うとき

■情報収集 　買うとき、情報収集には、業者の店頭、新聞雑誌の広告、インターネット等を利用します。これらの広告には、「宅地建物取引業法」「不当景品類及び不当表示防止法」、さらには業界の自主規制による「不動産の表示に関する公正競争規約」により、様々な規制がかけられております。広告の正しい見方については、当協会へお問い合わせください。また、ハトマ−クの当協会会員業者のお店では、レインズと呼ばれる業者間の不動産ネットワ−クで物件をさがしてくれます。また、当協会会員業者との取引のなかで、不測の損害を受けた場合、当協会が弁済を行う「弁済業務」という制度もあります。 ■現地調査 　ご希望の物件にたどり着いたら、現地調査をし、自分にあった利便性、環境であるかを確認します。 ■売買契約 　現地調査の結果、わからないことがあれば宅建業者へ訊き、そのうえで気に入ったら、いよいよ売買契約です。契約の前に宅地建物取引業法のとおり、宅地建物取引主任者から主任者証を提示してもらい、その物件に関する重要事項の説明をしてもらいます。この重要事項の説明は、不動産取引の中でかなり重要な部分です。不明な点は納得するまで、取引主任者に質問しましょう。また、登記簿謄本との照合も忘れないで下さい。 ■手付金 　売買契約締結に伴い売主へ手付金を支払いますが、手付金は、物件引渡しが完了するまで、極めて不安定な状態にあります。当協会の会員（買付業者）が仲介した物件の手付金を物件引渡しまで保証する制度があります。 ■所有権移転 　不動産の所有権移転登記をし、売買代金の残金を支払い、取引を終了します。その際、不動産の権利証（登記済証）が渡されます。 ■買うときの諸経費 *　不動産売買契約書の印紙税 *　登録免許税 *　不動産取得税（後日） *　司法書士手数料 *　仲介を依頼した宅建業者への仲介手数料（宅建業者が仲介した場合） *　不動産と消費税

■ 借りるとき

◆ 賃貸住宅退去時のトラブルをなくすために ◆ 賃貸住宅を借りている場合、いちばんトラブルに陥るのが、退去時の問題です。建物を出るとき、いかに原状回復するか、また、原状回復とは何かという点でいちばん問題になります。 これらについて、建設省では、一般的な基準としてガイドラインをまとめております。ガイドラインはその使用を強制するものではなく、契約内容、物件の使用状況等により、個別に判断、決定されるべきものです。 ■ ガイドラインのポイント * 原状回復は、借主が借りた当時の状態に戻すことではない。 * 実務上、トラブルとなりやすいと考えられる事例について、判断基準をブレ−クダウン（具体化）し、借主、貸主の負担割合を考慮する上で参考となるようにした。 * 借主の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用した。 ■ 原状回復義務とは 借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常損耗を超えるような使用による損耗等を復旧すること。